对于想改善居住条件的市民来说

对于想改善居住条件的市民来说，卖房换房是一项“技术活”。图为近日市民商讨如何办理二手房过户手续。深圳商报记者 钟华登 摄

3月31日，深圳“国五条”细则出台，备受争议的“20%个税”并未出现，令很多人长舒一口气。“离婚买房、通宵排队抓紧过户，挤了半天发现白挤了。”深圳一投资客在新浪微博上感慨，引来一片热议。

不过，对于换房一族来说，需要逾越的“大山”远不止20%个税。二套房首付六成、利率上浮等政策，不仅令改善购房者换房成本高，换房的风险增加，甚至陷入“卖一难买一”的囧境，令卖房换房成了一项“技术活”。

囧事1：

先卖难买无家可归

换房，先卖还是先买？这是一个问题。

世华地产宝安中心区总监赵江涛从事地产中介行业近10年，他见得最多的换房风险，莫过于先将小房子着急卖掉，却又过于谨慎，犹豫不决迟迟不出手买大房，结果错失了买房的最好时机。

“这类购房者总是会和业主砍价，甚至差一两万元，都不愿买。结果一次次受伤，一直买不成房。”赵江涛总结说，在房价上涨阶段，换房应该“先低买，再高卖”；而在房价下降通道，则应该“先高卖，再低买”。

赵江涛建议，在“卖一买一”的交易过程中，应该先找好老房子的买家，然后再快速下订新房，老房子过户时间较快，并约定5天内交齐首期款；新房子则可以约定1个月后交齐首期款。这样，两套房子交易的时间差，刚好能应对由于资金不足带来的囧境。

值得注意的是，银行对个贷的放款速度相对较慢，业主在“卖一”后，若买家不是一次性付款，业主就要经历一段较长的时间才能收齐换房楼款，这样也影响到“卖一买一”的进程。

因此，赵江涛建议，如果买二套房首付资金不够，最好还是先向亲戚朋友借钱凑够首期，再从容“卖一”，这样，第一套房就不用因为着急而贱价卖。

囧事2：

税费“大山”难逾越

市民龚先生在福田梅林有一套两居室，今年儿子快10岁了，父母也打算搬过来常住，三代同堂的压力，令龚先生决定换一套250万元左右的三居室。

“我正在矛盾。如果我‘先买大、后卖小’，小房子就不是我的家庭唯一住房，就要征收总价1%的税费。”龚先生说，尽管二手房的交易潜规则是业主实收，即税费转嫁给购房者，但如果“先卖小后买大”，意味着省下的几万元税费就进了他的腰包。

当然，如果深圳版“国五条”细则要求严格执行20%个税，那他肯定就会先卖小房子，毕竟可以省下巨额税费。

以一套未满5年个人唯一住房的普通二手房为例，假如房主原购房值50万元，目前总价200万元，之前个税为成交总价的1%，即2万元，新政后按照差额的20%计算，就是30万元，个税增加28万元，相当于房屋总价的14%。

“幸好深圳版‘国五条’细则对二手房交易征差额20%个税没有‘一刀切’，否则会打乱我的换房计划。”龚先生说。

囧事3：

遭遇违约进退两难

业主“卖一”容易，但“买一”却不简单。西藏治疗癫痫病重点医院由于两者间存在时间差，“卖一买一”者要承担一定的风险，极有可能“卖了一”，却未能“买到一”。

“尤其是房价飙升阶段，业主容易反价，之前有不少教训。”广东信荣律师事务所主任张茂荣对深圳商报记者说。

2010年11月，市民刘先生花了140万元购买南山区福临苑一套三居室，并且已经交了30万元定金。但是由于当时房价涨得很快，业主觉得卖便宜了，宁愿赔刘先生违约金，也不卖房。但是，刘先生已没有退路，因为他已经将自己在福田的小房子卖掉了，不仅无家可归，其他新房价格也已上涨。

于是，刘先生将业主告上法庭，要求是“只要房子不要违约金”，和业主展开了“夺房大战”。

另外，在“卖一买一”的换房过程中，还会在“卖”的环节出现问题。特别是在限购、限贷的背景下，交易过程中往往会因买方没有购房资格，或者贷款难，而出现无法购房的情况。

最近，小孩即将到入学年龄的黄女士看中了罗湖区的一套学区房，想将原来不足80平方米的房子卖掉，再换套靠近小学的房子。可谁料，两边都已经签了合同，却发生了意外的状况。原来，买家因为贷款资质审核的问题，没能申请到贷款，无奈只能解除合同。

囧事4：

“卖一”难解资金之困

张先生四年前购买了一套两居室，原本打算再过一年换一套大一点的，方便老人过来照看孩子，“现在这个想法基本没法实现了，如果把装修、房贷利息以及交易税费都算到成本里的话，这套房子基本是原价出手的。用还完房贷的钱再去买大房子，基本连首付都付不了。”

美联物业福田区副总经理孙佳彦告诉深圳商报记者，现在市场上换房难的，主要是2房换3房的市民居多，豪宅由于购买者支付能力较秦皇岛市治儿童癫痫病哪里好强，不存在“卖一”的压力。

孙佳彦说，相比2005年之前，深圳大多数区域的房价，已经普遍上涨了几倍。加上二套房首付需六成、利率上浮，对于换房者来说，压力可想而知。以贷款100万元、30年贷款期限、利民权县癫痫病医院有哪些率1.1倍计算，二套房购买者每月月供就达6978元。

可见，卖房换房是项技术活，要看时机，还得仔细把好交易中的每一关，考验的是购房者的经济条件、承受能力，以及应变突发情况时的资金调度能哪个医院能治疗癫痫病力。在准备换房前，应该要把每一个交易步骤都好好地盘算一遍，没有问题了再出手。