日期：2015-12-26（原创文章,禁止转载）
从去年的“国十条”到今年的“国八条”,再到史無前例的大范围嚴厉限购,楼市调控政策越收越紧,许多市民都在企盼着这次房价能够真正出现下降。然而,到目前为止,房价依然很坚挺,有个别开发商即便推出打折促销的策略,也是遮遮掩掩。开发商们在“死扛”的背后究竟是什么原因?日前,省城一家开发企业的负责人接受本报记者采访,坦陈了他不轻言降价的“六大顾虑”。
奇怪的现象: 购房者说房子卖得好 开发商却不愿认账
日前,记者在采访中看到,近期,省城某楼盘在经过前期的“蓄客”后推出了將近百套房源,而且打出了一定的折扣,吸引了众多购房者前去购房。
“我是9点多到的,应该挺早的了,没想到到了那里后发现20层以下房源都已经被订出去了,卖得这么好,我也赶紧订了一套。”省城购房者李先生这样向记者反映。
赵先生是一家专业楼市机构的调查人員,也曾卖过房子,他当天也在现场。据他介绍,从楼盘相关销售资料上看,房子的确卖得不错。根据他對该楼盘的了解,这部分房子如果將各种折扣都加上,相比前期部分房源,价格确实合算。
政策调控下楼盘有了折扣,然后房子卖得好,是否证明了购房者對于开发商打折有了积极的响应?为此,记者也采访了这家开发企业的负责人。
令记者没有想到的是,开发企业的负责人對此却表现出了与购房者截然不同的态度,不仅對所推房源畅销的情况含糊其辞,而且對于其售楼现场实际所打折扣不予承认,表现出了不愿让更多人知道的姿态。
房源畅销,这是开发商最愿意宣扬的事情,甚至仅卖出几套也宣称“售罄”,打折也是吸引购房者的重要手段,可为何企业要對此“讳莫如深”呢?
纠结的心态: 为什么我就是不敢公开声称降价?
“这种情况一般人可能看着不正常,但我觉得是很正常的,有时你率先进行降价可能要承受不少的压力。”省城某大型房地产开发企业相关负责人陈先生向记者吐露了其中的“六大顾虑”。
顾虑一
怕被怀疑是“资金链出问题”
在目前一步步收紧的房地产调控政策影响下,尤其是部分楼市需求被限制的情况下,楼市的成交量逐步下滑已经是一个不争的事实。成交量的减少意味着开发商资金流动性面临挑战,作为對资金量有着巨大需求的房地产企业,最害怕的就是被人认定是“资金链出问题”。
“这也是为什么许多房地产开发企业尤其是上市房企不愿轻易声言降价的原因,一旦你公开宣称要降价,甚至是一个楼盘打折促销,都很可能会被外界解读成资金链出问题。”该负责人说,“一旦被怀疑了,再去澄清也不是件容易事,这个我有着切身体会。”
顾虑二
怕前期买房者來“闹腾”
陈先生说,早早说降价除了害怕会被怀疑是企业资金链出问题,还有一个十分实际的问题,“现在卖的房子降价,买的人很高兴,但前期花较高价格买你房子的购房者可不是这么想的。”
陈先生说,在业内有个事情是他们开发企业都熟知的,国内某一线开发商,出于资金等方面的考虑,宣称自己名下的部分楼盘低折扣促销,“结果意想不到的情况出现了,公司楼下的售楼处几乎都被购房者给砸了,主要就是前期一些购房者觉得自己花高价买了同样的房子,利益受到了损害,情绪激动下才出了这种事。”
顾虑三
怕当“出头鸟”,同行不愿意
俗话说,枪打出头鸟,而这一点,也成为了开发商不敢先提降价的原因之一,害怕自己早降价要承受同行間的压力。
“在这个行里,虽然相互之間竞争很激烈,但也有着相互依存的关系,在迈出降价这一步时,还是要衡量同行之間的感受,先降价的必然会引來同行和业内的诸多关注,这也是压力。”陈先生说,目前他们在售的一个盘打了点折扣,现在路對面的一家定位差不多的楼盘已经“很有意见”,这都是他们要考虑的,不能在行内把自己弄得太孤立,成为“众矢之的”的滋味也不好受。
顾虑四
怕對以后推的楼盘有影响
“以我们现在的情况看,我们还要推出一个楼盘,如果现在这个在售楼盘价格太低,那么下一个楼盘的定价就成为了问题。”陈先生说,對于不少开发商來说,手里有几个要依次推出的楼盘,各楼盘之間都有着紧密联系,定价是要通盘考虑的。
因此,在售楼盘如果大打折扣,价格定低,那么买下一个楼盘的购房者肯定会就前一个楼盘的价格进行比较,会嫌卖得高了,不利于销售。
顾虑五
怕降价了
销量也上不去
陈先生说,据他了解,开发商不愿降价的另一个原因是觉得降价不一定就能迅速带起销售量。
“有企业分析说,济南的楼市需求量不同于一线城市,由于外來人口相對较少,刚性需求其实没有想象得那么强大。”陈先生说,其实现在面向刚需客的90平方米以下的房子能很快卖完,主要难卖的是面向改善型需求的90平方米以上的较大户型需求者。因此有开发企业采取的策略是,细分客户类型,重点盯住还能够买房的改善型需求者,通过不断联络,给出一点优惠,争取这部分人能多付点首付,尽快买下房子,甚至争取他们一次性付清。
“對于已经受限的客户,即使房价再降,他们依然没法买。”
顾虑六
怕购房者
“买涨不买跌”
陈先生说这是个老话题,但依然是原因之一。2009年就是一个典型例子,上半年打折楼盘不少,而且价格相對较低,但人们在观望,到了下半年,房价迅速走高,但人们开始抢购。
“因此开发商也有顾虑,降了100,购房者期望200。这个平衡点不好把握。”陈先生说。
其实,陈先生所说的这种情况,目前正在发生改变,對于一些有点折扣的高性价比楼盘,购房者还是能够果断出手。因此以前那种简单的“买涨不买跌”不会重演。對此,陈先生也表示了认同。
□记者观察 “暗降”或首现 楼市价格战中
虽然有着降价的“诸多顾虑”,但记者采访到的陈先生等房地产开发企业负责人表示,这次的调控不同于以往,力度空前,再像以前那样“硬扛”恐怕也不是办法。
“这次主要是把需求的口子给扎住了很大一部分,投资房子的人不能买了,再多的策略和办法都使不上了。”省城一资深地产营销负责人这样向记者形容自己的心情。
回到那个老话题,楼市调控下,资金依然是开发企业的“命门”所在,没有了资金流动,再多的顾虑也成了“浮云”。
省城一家楼市调研机构的相关负责人告诉记者,估计从四月份开始不少开发企业会不同程度地出现资金紧张的问题,“但要想在价格上有所反映可能还得几个月甚至半年的时間。”
鉴于此种情况,不少业内人士认为,在未來的房地产市场上,最先出现的可能是各种形式的“价格暗降”,那就是“买房送半年物业费”、“买房送家具”、“买房送阳台”……甚至买房垫部分首付等情况也不排除有出现的可能,而这些情况在以前数次调控中都曾出现过。
专家也表示,这次调控力度空前,而且从时間上判断会是長期的,假以时日,开发商纷纷降价的情况也不是没有出现的可能。尤其是保障房房源随之大量上市,开发商在价格上“铁石一块”已不可能。
